Daň z nemovitých věcí 2026: kdo měl podat přiznání a kdo řeší jen platbu

Daň z nemovitých věcí je jedinou pravidelnou daní, kterou v Česku platíte za pouhé vlastnictví bytu, domu nebo pozemku — bez ohledu na to, zda nemovitost pronajímáte, obýváte, nebo necháváte ladem. Rok 2026 přitom rozděluje vlastníky do dvou skupin: na ty, kdo museli letos podat přiznání, a na výrazně početnější skupinu, která řeší jen platbu. Tento text vysvětluje, jak se daň počítá, kdo komu a kdy ji platí a proč i bez inflačního navýšení může být letošní složenka jiná než loni.

Kdo měl podat přiznání a kdo ne

Klíčové pravidlo Finanční správy zní: daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává jen tehdy, pokud se oproti minulému roku něco změnilo. Změnou se rozumí zejména koupě nebo prodej nemovitosti, kolaudace stavby, změna výměry, rozdělení parcely, dědictví nebo darování. Rozhodným okamžikem je stav k 1. lednu — plátcem na celý rok 2026 je tedy ten, kdo nemovitost vlastnil k 1. 1. 2026. Pokud jste prodali byt v únoru 2026, daň za celý rok stále platíte vy.

Termín pro podání přiznání byl 2. 2. 2026 (řádný 31. leden připadl na sobotu, lhůta se proto posunula na nejbližší pracovní den). Kdo žádnou změnu neevidoval, nic nepodává — finanční úřad vyměří daň ve stejné výši jako loni a sám rozešle informaci o platbě.

Jak se daň vlastně počítá

Výpočet stojí na třech vrstvách. Základem je výměra v m² (u pozemků někdy cena), kterou vynásobíte zákonnou sazbou podle druhu nemovitosti. Výsledek se dále upravuje koeficientem podle velikosti obce (od 1,0 v nejmenších obcích po 4,5 v Praze) a nakonec volitelným místním koeficientem, který si obec stanoví v rozmezí 0,5 až 5,0.

Právě místní koeficient je důvod, proč se daň mezi obcemi liší řádově. Obec jím může daň zvýšit i snížit a od novely jej smí cílit na konkrétní katastrální území nebo typy nemovitostí. Pokud vaše obec letos koeficient zvedla z 1,0 na 2,0, daň se zdvojnásobí, i když se na vaší nemovitosti nic nezměnilo. Druhým proměnným prvkem je inflační koeficient, který stanovuje Ministerstvo financí. Pro rok 2026 činí 1,0, takže celostátně daň o inflaci neroste — případné zvýšení jde tedy čistě za rozhodnutím obce.

Pro názornost: u běžné stavby pro bydlení se základní sazba násobí výměrou v m², pak koeficientem podle počtu obyvatel obce a nakonec místním koeficientem. Stejný byt tak může mít v malé obci daň několikanásobně nižší než v krajském městě, které si nastavilo místní koeficient blízko horní hranice. Tato vícevrstvá konstrukce je úmyslná — obci dává nástroj, jak daň přizpůsobit svým potřebám, ale pro vlastníka znamená, že „stejná nemovitost" nemá jednotnou daň napříč republikou. Sazby i koeficienty navíc nejsou věcí dohody; vyplývají ze zákona o dani z nemovitých věcí a z obecně závazné vyhlášky obce, takže ovlivnit je individuálně nelze.

Termíny a způsob platby

Daň vybírá stát prostřednictvím finančních úřadů, ale výnos plyne převážně obcím (od roku 2025 si část ponechává i stát). Splatnost se řídí výší daně.

Pokud daň nepřesáhne 5 000 Kč, hradí se najednou do 1. 6. 2026. Vyšší částku lze rozdělit na dvě stejné splátky se splatností 1. 6. a 30. 11. 2026. Nic vám ale nebrání zaplatit i vyšší daň jednorázově. Stále nejpohodlnější je nechat si od Finanční správy nastavit daň do SIPO, případně platit přes daňovou složenku či bankovním převodem na předčíslí finančního úřadu.

Důležité je hlídat správný variabilní symbol a předčíslí účtu konkrétního finančního úřadu — platba s chybným symbolem se sice zpravidla dohledá, ale zbytečně zdrží spárování a může vyvolat upomínku. Pokud máte nemovitosti ve více krajích, vyúčtování i platby probíhají odděleně podle místní příslušnosti. Vlastníkům, kteří si platbu spolehlivě nepamatují, Finanční správa doporučuje právě SIPO: částka se strhne automaticky a riziko opomenutí termínu klesá na minimum. Změny v nastavení (například přihlášení k SIPO nebo elektronické komunikaci) je vhodné řešit s předstihem, ne až těsně před splatností.

Časté dotazy

Musím podávat přiznání každý rok? Ne. Přiznání podáváte pouze jednou — při pořízení nemovitosti nebo při změně rozhodných údajů. V dalších letech už jen platíte.

Prodal jsem byt v lednu 2026. Platím daň já, nebo kupující? Plátcem je vlastník k 1. 1. 2026, tedy vy. Kupující se stává plátcem až od roku 2027.

Proč mám letos vyšší daň, když je inflační koeficient 1,0? Nejčastější příčinou je, že vaše obec navýšila místní koeficient. Ten je zcela v její pravomoci a může se měnit nezávisle na celostátní inflaci.

Co když daň nezaplatím včas? Finanční správa eviduje nedoplatek a po stanovené době počítá úrok z prodlení. Drobné nedoplatky do zákonného limitu se ale nevymáhají.

Kde zjistím přesnou částku? Z platebního výměru, ze složenky, případně v aplikaci finanční správy nebo na svém finančním úřadu podle čísla nemovitosti.

Závěr

Pro většinu vlastníků je rok 2026 administrativně klidný: žádné přiznání, jen platba do 1. 6. 2026 (u vyšších částek druhá splátka do 30. 11. 2026). Inflační koeficient 1,0 znamená, že stát daň plošně nezvedá. Pokud vám přesto přišla vyšší částka, hledejte vysvětlení v místním koeficientu vaší obce, nikoli v celostátní úpravě. Při jakékoli změně vlastnictví nebo výměry ale nezapomeňte na přiznání — to je jediná situace, kdy je iniciativa na vaší straně.

Zdroje a další čtení

Upozornění

Tento článek má pouze informační a vzdělávací charakter a nepředstavuje individuální finanční, investiční, daňové ani právní poradenství ani doporučení k nákupu či prodeji. Informace nejsou přizpůsobeny vaší konkrétní situaci. Před jakýmkoli rozhodnutím se poraďte s licencovaným odborníkem (finančním poradcem, daňovým poradcem či advokátem).