Investiční hypotéky po 1. dubnu 2026: kdo narazí na LTV 70 % a DTI 7

Od 1. dubna 2026 platí pro investiční hypotéky v Česku dva nové stropy: maximální LTV 70 % a maximální DTI 7. Zavedla je Česká národní banka rozhodnutím bankovní rady z 27. listopadu 2025 a pro řadu kupujících znamenají konec snadného pákového financování bytů na pronájem. Otázka, kterou si dnes klade každý investor, zní: spadám pod tato pravidla, a pokud ano, kolik si vlastně ještě půjčím? Tento článek vysvětluje, jak se oba ukazatele počítají, koho přesně se týkají a kde nejčastěji žadatelé narazí.

Co je vlastně „investiční hypotéka"

ČNB nedefinuje investiční hypotéku podle toho, že si ji vezme „investor". Rozhoduje účel a pořadí nemovitosti. Investiční hypotékou se rozumí úvěr na třetí a další nemovitost, kterou klient kupuje pro vlastní bydlení, nebo úvěr na nemovitost určenou k pronájmu — bez ohledu na to, kolik nemovitostí už žadatel vlastní. To je důležité: i jednorázový kupec jediného bytu, který ho rovnou pořizuje na pronájem, spadá pod přísnější režim. Naopak vlastní bydlení zůstává v mírnějším pásmu — obecné LTV 80 %, případně LTV 90 % pro žadatele do 36 let, a u vlastnického bydlení zůstávají limity DTI i DSTI deaktivované. Rozhraní mezi oběma světy proto neprochází podle bonity, ale podle účelu úvěru. Banka vás zařadí hned na začátku a od toho se odvíjí všechno ostatní.

LTV 70 %: třetina ceny z vlastní kapsy

LTV (loan-to-value) je poměr výše úvěru k odhadní hodnotě zastavené nemovitosti. Strop 70 % znamená, že banka půjčí nejvýše 70 % hodnoty a zbylých 30 % musíte složit z vlastních zdrojů. U investičního bytu za 5 milionů korun jde o akontaci 1,5 milionu korun, u bytu za 6 milionů o 1,8 milionu. To je o polovinu více vlastního kapitálu než u vlastnického bydlení s LTV 80 % a dvojnásobek oproti mladému žadateli s LTV 90 %. LTV se počítá z nižší ze dvou hodnot — kupní ceny nebo odhadu banky; pokud odhad vyjde pod kupní cenou, potřebná akontace dál roste. Pro mnoho investorů je právě LTV tvrdší překážkou než DTI, protože naráží na hotovost, ne na příjem. Páka, na které stála řada pronájmových strategií, se tím výrazně zkracuje.

DTI 7: dluh nejvýš sedminásobek čistého ročního příjmu

DTI (debt-to-income) je poměr celkového zadlužení žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu. Sečtou se všechny dluhy — stávající hypotéky, spotřebitelské úvěry, leasingy i limity kreditních karet — a tato suma se vydělí ročním čistým příjmem. Strop DTI 7 znamená, že celkové zadlužení nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu. Pro srovnání: u vlastnického bydlení, kdyby byl DTI aktivní, by hranice byla 8. Sedmička je tedy znatelně přísnější a navíc se do ní započítávají i dluhy, které už máte. Investor, který už splácí hypotéku na vlastní bydlení, má proto „sedminásobek" z velké části vyčerpaný ještě dřív, než požádá o nový úvěr. Následující tabulka ukazuje maximální nové zadlužení podle čistého ročního příjmu, pokud žadatel zatím žádné jiné úvěry nemá:

Kde žadatelé narazí nejčastěji

V praxi se objevují tři typické překážky. Za prvé chybějící hotovost na 30 % ceny — LTV 70 % je nejtvrdší u dražších bytů ve velkých městech, kde průměrná cena v Praze podle Deloitte Develop Indexu dosahuje 156 600 Kč/m². Za druhé už existující dluhy, které snižují zbývající prostor v DTI 7. Za třetí mylné spoléhání na budoucí nájem: DTI vychází z prokázaného příjmu žadatele, nikoli z očekávaného nájemného, takže plánovaný výnos z bytu vám strop neuvolní. Banky budoucí nájem započítávají jen opatrně a omezeně. Připomeňme, že podle ředitele sekce finanční stability ČNB Jakuba Seidlera míří opatření cíleně na malou, ale rizikovou část trhu a má preventivní povahu. Jde o doporučení, ne o zákon — banky je však dodržují striktně, takže pro žadatele fungují jako závazný mantinel.

Časté dotazy

Koupím první a jediný byt rovnou na pronájem. Spadám pod LTV 70 %? Ano. Rozhoduje účel (pronájem), nikoli počet nemovitostí. Pravidla pro investiční hypotéky se vztahují i na první takový úvěr.

Co když je byt formálně na vlastní bydlení, ale je to třetí nemovitost? I třetí a další nemovitost pro vlastní bydlení ČNB řadí mezi investiční hypotéky s LTV 70 % a DTI 7.

Započítá banka do DTI i kreditní karty? Ano. Do celkového zadlužení vstupují i nevyčerpané limity kreditních karet a kontokorentů, nejen čerpané úvěry.

Platí limity pro refinancování stávající investiční hypotéky? ČNB cílí na nově poskytované úvěry; podmínky čistého refinancování bez navýšení se mohou u jednotlivých bank lišit, ověřte si je konkrétně.

Závěr

Od 1. dubna 2026 spadá pod LTV 70 % a DTI 7 každý úvěr na nemovitost k pronájmu nebo na třetí a další bydlení — bez ohledu na bonitu žadatele. LTV vás zastaví na hotovosti (30 % ceny), DTI na příjmu (sedminásobek) a započítávají se i staré dluhy. Kdo plánoval stavět na maximální páce a financovat splátky čistě z nájmu, naráží na obě překážky najednou.

Zdroje a další čtení

Upozornění

Tento článek má pouze informační a vzdělávací charakter a nepředstavuje individuální finanční, investiční, daňové ani právní poradenství ani doporučení k nákupu či prodeji. Informace nejsou přizpůsobeny vaší konkrétní situaci. Před jakýmkoli rozhodnutím se poraďte s licencovaným odborníkem (finančním poradcem, daňovým poradcem či advokátem).