Krátkodobý pronájem vs. dlouhodobý nájem: čísla vypadají jinak po započtení práce a rizik

„Na Airbnb vydělám trojnásobek nájmu" — tahle věta rozhodla o spoustě bytů a zklamala spoustu majitelů. Krátkodobý pronájem opravdu může nést vyšší tržbu než dlouhodobý nájem, ale jen na papíře, kde se nepočítá práce, prázdné dny, úklid, regulace a opotřebení. Tady je střízlivé srovnání obou modelů — a varování, že pravidla se právě zpřísňují.

Tržba není zisk: kde se čísla rozcházejí

U dlouhodobého nájmu je příjem předvídatelný a náklady nízké. U krátkodobého pronájmu vypadá denní sazba lákavě, ale od hrubé tržby musíte odečíst hromadu položek, které u dlouhodobého nájmu nejsou:

Reálná návratnost krátkodobého pronájmu se počítá až po odečtení práce a všech nákladů. V mnoha případech, zejména mimo nejatraktivnější lokality a po započtení vlastního času, vyjde rozdíl mnohem menší, než slibuje hrubá denní sazba.

Sezóna, obsazenost a sousedé

Krátkodobý pronájem stojí a padá s obsazeností, která je sezónní a nikdy ne stoprocentní — prázdné dny jsou náklad. K tomu přidejte vztahy se sousedy a SVJ: hluk, cizí lidé v domě a kufry na schodišti vedou k napětí a některá SVJ krátkodobé ubytování ve svých domech omezují nebo zakazují. To je riziko, které dlouhodobý nájem nemá.

Daně a režim blízký podnikání

Tady je zásadní rozdíl. Dlouhodobý nájem se obvykle daní jako příjem z nájmu (§ 9 zákona o daních z příjmů), kde lze uplatnit paušální výdaje 30 % (maximálně do 600 000 Kč ročně). Soustavné krátkodobé ubytování (Airbnb a podobně) finanční správa typicky posuzuje jinak — blíž ubytovací službě / podnikání, s jinými daňovými i pojistnými dopady a často s nutností živnostenského oprávnění (volná živnost „Ubytovací služby"). Hranice mezi „pronájmem" a „ubytovací službou" má reálné daňové důsledky; konkrétní zařazení konzultujte s daňovým poradcem.

Regulace se zpřísňuje: ověřte lokální pravidla

Pravidla pro krátkodobé pronájmy se v Česku mění. Podle dostupných informací z poloviny roku 2026 prochází legislativou registrační systém eTurista a novela živnostenského zákona, která má umožnit obcím regulovat krátkodobé pronájmy; Praha dlouhodobě usiluje o omezení počtu dní v roce, kdy lze byt krátkodobě pronajímat, a o přísnější režim v nejzatíženějších lokalitách (typicky Praha 1). Povinnosti jako ohlašování hostů a evidence už platí. Protože se jednotlivá pravidla teprve dotvářejí a liší se obec od obce, před rozjezdem si vždy ověřte aktuální stav legislativy a místních předpisů — to, co platí dnes, se může během roku změnit.

Komu sedne co

• Dlouhodobý nájem sedne investorovi, který chce klid, předvídatelný příjem a minimum práce, nebo bydlí daleko a nemůže byt denně spravovat.
• Krátkodobý pronájem může dávat smysl v silně turistické lokalitě někomu, kdo má čas, kapacitu na správu (nebo platí správce) a unese regulační i sezónní riziko.

Časté dotazy

Vydělám krátkodobým pronájmem víc? Hrubá tržba bývá vyšší, ale po odečtení úklidu, provizí, prázdných dnů, energií, opotřebení a vlastního času se rozdíl výrazně smrskne. Počítejte čistý výnos, ne denní sazbu.

Potřebuju na Airbnb živnostenský list? Soustavné krátkodobé ubytování bývá posuzováno jako ubytovací služba (volná živnost), ne jako klasický nájem, s jinými daněmi a povinnostmi. Konkrétní zařazení ověřte s daňovým poradcem a sledujte aktuální legislativu.

Můžu krátkodobě pronajímat byt v jakémkoli domě? Ne nutně. Některá SVJ to omezují a obce (zejména Praha) usilují o limity počtu dní. Před rozjezdem ověřte stanovy SVJ i místní předpisy.

Závěr

Krátkodobý a dlouhodobý pronájem nejsou jen dvě úrovně výnosu téhož — jsou to dva odlišné byznysy s jiným poměrem práce, rizika a regulace. Než vás okouzlí denní sazba, spočítejte čistý výnos po všech nákladech a hlavně si ověřte aktuální lokální pravidla, která se právě zpřísňují. Daňové zařazení a regulaci konzultujte s odborníkem.

Jak vůbec počítat výnos investiční nemovitosti

Zdroje a další čtení

Upozornění

Tento článek má pouze informační a vzdělávací charakter a nepředstavuje daňové, právní ani investiční poradenství. Informace nejsou přizpůsobeny vaší situaci a pravidla pro krátkodobé pronájmy se právě mění a liší obec od obce — vždy si ověřte aktuální stav. Před rozhodnutím se poraďte s daňovým poradcem a advokátem.