Nájemné, ceny bytů a mzdy v roce 2026: začíná se trh vracet k realitě?

Po letech, kdy ceny bytů utíkaly mzdám i nájmům, se v roce 2026 začínají tři klíčové veličiny — nájemné, ceny nemovitostí a mzdy — pohybovat blíž k sobě. Není to obrat o sto osmdesát stupňů, spíš pomalé srovnávání tempa. Mzdy podle Českého statistického úřadu rostou rychleji než ceny, nájmy zdražují, ale už ne všude stejně, a hypoteční sazby se drží nad čtyřmi procenty. Otázka tedy nezní, jestli trh padá, ale jestli se konečně přibližuje realitě domácích rozpočtů.

Mzdy v roce 2026 rostou rychleji než ceny

Podle Českého statistického úřadu dosáhla průměrná hrubá měsíční mzda v 1. čtvrtletí 2026 částky 50 282 Kč a meziročně vzrostla nominálně o 8,1 %. Protože spotřebitelské ceny rostly jen o 1,6 %, reálná mzda se zvýšila o 6,4 % — jeden z nejvyšších přírůstků za poslední dekádu. To je zásadní změna proti letům 2022–2023, kdy reálné mzdy kvůli vysoké inflaci klesaly.

Růst ovšem není plošný. ČSÚ uvádí největší přírůstky v odvětví činností v oblasti nemovitostí (+22,1 %), v administrativě a podpůrných službách a ve stavebnictví. Mediánová mzda zůstává výrazně pod průměrem, takže "průměrný" Čech vydělává méně, než číslo napovídá. Pro dostupnost bydlení je ale směr jasný: poprvé za dlouhou dobu kupní síla domácností roste rychleji než ceny nemovitostí.

Ceny bytů: zpomalení, ne pokles

Ceny bytů dál rostou, ale mírněji. Podle dat společnosti Deloitte dosahuje průměrná cena bytu v Praze zhruba 156 000 Kč/m² s meziročním růstem kolem 8 %; Deloitte Develop Index uvádí 156 600 Kč/m² a mezikvartální růst jen +1,4 %. Nejdražší zůstává Praha 1 s 256 200 Kč/m².

Klíčový ukazatel dostupnosti je počet hrubých ročních platů potřebných na koupi nového bytu. Podle Deloitte Property Index odpovídá standardní byt v Česku 13,3 hrubým ročním platům, v Praze dokonce 15,0 — to z metropole dělá třetí nejméně dostupné velké město Evropy, hned za Amsterdamem a Aténami. Mechanismus je prostý: čím vyšší poměr ceny k příjmu, tím déle musí domácnost spořit a tím větší část kupců odchází do nájmu. Pokud mzdy porostou o 6–8 % a ceny o 1–8 %, tento poměr se bude pomalu zlepšovat — ale z extrémně vysoké základny.

Nájmy zdražují, ale tempo se láme

Trh nájmů sledujeme přes Deloitte Rent Index. Ve 3. čtvrtletí 2025 činilo průměrné nabídkové nájemné v ČR 336 Kč/m² (+3,1 % mezikvartálně), v Praze 456 Kč/m² (+3,6 %) a v Brně 399 Kč/m² s nejrychlejším růstem +7,8 %. Brno tak v tempu předhání Prahu — důvodem je silná poptávka studentů a zaměstnanců při omezené nabídce nových bytů.

Nájmy reagují na příjmy domácností pružněji než kupní ceny: když lidé na koupi nedosáhnou, tlačí poptávku do nájmu a ten zdražuje. Proto se nájemné v posledních letech přiblížilo k mzdovému růstu rychleji než kupní ceny. Pro investora je důležitý hrubý nájemní výnos = roční nájem děleno cenou nemovitosti.

Srovnání tří veličin a výnosu

Následující tabulka ukazuje vztah ceny, nájmu a hrubého výnosu (počítáno jako roční nájem na m² děleno cenou na m²):

Čísla cen pro Brno a ČR jsou orientační (Deloitte publikuje primárně Prahu); ukazují však mechanismus: čím dražší trh, tím nižší hrubý výnos. Praha je drahá na koupi, ale nájem nestíhá cenu, takže výnos je nízký. Regiony nabízejí vyšší výnos, ale menší růst hodnoty a vyšší riziko neobsazenosti.

Co znamená "návrat k realitě"

Návrat k realitě neznamená zlevnění bytů, ale postupné srovnání tempa. Česká bankovní asociace ve svém Hypomonitoru uvádí průměrnou sazbu nových hypoték v květnu 2026 na 4,67 % — výrazně níž než 5,07 % v roce 2024, ale stále tak vysoko, že splátka ukrajuje velký díl rozpočtu. Dokud sazby zůstanou nad čtyřmi procenty, zůstane koupě pro mnoho domácností nedostupná a nájem standardem.

Trh se tedy nevrací k realitě tím, že by se zhroutil, ale tím, že mzdy konečně rostou rychleji než ceny a nájmy. Je to ozdravný proces, ale pomalý: při poměru 13–15 ročních platů na byt bude trvat roky, než se dostupnost vrátí k evropskému průměru.

Časté dotazy

Klesnou v roce 2026 ceny bytů? Plošný pokles data nenaznačují. Ceny rostou mírněji (v Praze mezikvartálně +1,4 %), ale díky rychlejšímu růstu mezd se reálná dostupnost mírně zlepšuje.

Proč nájmy rostou rychleji než ceny? Část domácností, která nedosáhne na hypotéku při sazbě 4,67 %, zůstává v nájmu. To zvyšuje poptávku po pronájmu a tlačí nájemné nahoru rychleji, než rostou kupní ceny.

Co je hrubý nájemní výnos? Roční nájem dělený cenou nemovitosti. V Praze vychází kolem 3,5 %, v regionech často 4,5–5 %. Nezahrnuje náklady, daně ani neobsazenost.

Kolik platů stojí byt v Praze? Podle Deloitte Property Index odpovídá nový byt v Praze zhruba 15 hrubým ročním platům, což je třetí nejhorší dostupnost mezi velkými evropskými městy.

Závěr

Rok 2026 je rokem srovnávání tempa, ne zlomu. Mzdy podle ČSÚ rostou reálně o 6,4 %, ceny bytů zpomalují a nájmy zdražují nerovnoměrně. Trh se "vrací k realitě" pozvolna a z extrémně napjaté základny — dostupnost se zlepšuje, ale 13–15 ročních platů na byt zůstává tíživou normou. Pro rozhodnutí kupovat, nebo pronajímat je dnes klíčové sledovat poměr ceny k příjmu a hrubý výnos, ne jen titulkové ceny.

Zdroje a další čtení

Upozornění

Tento článek má pouze informační a vzdělávací charakter a nepředstavuje individuální finanční, investiční, daňové ani právní poradenství ani doporučení k nákupu či prodeji. Informace nejsou přizpůsobeny vaší konkrétní situaci. Před jakýmkoli rozhodnutím se poraďte s licencovaným odborníkem (finančním poradcem, daňovým poradcem či advokátem).