Realitní makléř, advokát, odhadce: které služby se v roce 2026 nevyplatí škrtat

Při prodeji bytu za 6 milionů korun se makléřská provize 4 % rovná 240 000 Kč — a první instinkt prodávajícího bývá tuto položku, případně advokáta i znalecký posudek, škrtnout. V roce 2026, kdy je trh dražší a komplikovanější (průměrná cena bytu v Praze podle Deloitte Develop Indexu 156 600 Kč/m², průměrná nová hypotéka v květnu 2026 dosáhla 4,84 mil. Kč podle ČBA Hypomonitoru), se ale úspora na nesprávné službě snadno změní v mnohonásobně vyšší ztrátu. Tento text rozebírá, co realitní makléř, advokát a odhadce skutečně dělají, jaké riziko nese jejich vynechání a kde se naopak ušetřit dá.

Realitní makléř: co garantuje zákon č. 39/2020 Sb.

Činnost makléře upravuje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, účinný od 3. 3. 2020. Ten zavedl několik ochranných prvků, které samoprodej nemá. Makléř musí mít povinné pojištění odpovědnosti za újmu způsobenou výkonem zprostředkování — minimální limit činí 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost (u zaměstnaného makléře 875 000 Kč). Realitní zprostředkování je navíc vázanou živností, vyžadující odbornou způsobilost. Zákon také reguluje úschovu kupní ceny: realitní kancelář ji smí poskytnout jen na výslovnou žádost klienta a na účtu odděleném od provozních prostředků. Provize se v roce 2026 pohybuje obvykle mezi 3–6 % + DPH (21 %), v Praze a Brně kvůli konkurenci spíše 2–4 %. Co makléř fakticky přináší: tržní nacenění, prezentaci a inzerci, prověření kupujícího a financování, koordinaci prohlídek a předání. Riziko bez něj: podcenění/přecenění ceny, oslovení nesolventního zájemce a chyby v procesu.

Advokát: smlouva a úschova jako pojistka transakce

Advokát zapsaný v seznamu České advokátní komory (ČAK) plní v transakci roli, kterou makléř ze zákona nahradit nemůže. Připravuje nebo reviduje kupní smlouvu a návrh na vklad do katastru nemovitostí, hlídá zatížení nemovitosti (zástavy, věcná břemena, exekuce v katastru) a nastavuje advokátní úschovu kupní ceny. Advokátní úschova je vázána stavovskými předpisy ČAK, advokát je pro ni povinně pojištěn a peníze vede na zvláštním účtu — kupní cena se uvolní prodávajícímu až po zápisu vlastnictví na katastru. To chrání obě strany: kupující neplatí "naslepo", prodávající dostane peníze s jistotou. Riziko bez advokáta: smlouva s vadou, kvůli níž katastr přeruší nebo zamítne vklad, nebo platba bez ochrany úschovy. Náklady na úschovu a revizi smlouvy (jednotky až nižší desítky tisíc) jsou proti hodnotě transakce zanedbatelné.

Odhadce a znalec: ocenění s právními následky

Pojmy se pletou, ale jde o dvě role. Odhadce (typicky pro banku) stanoví obvyklou cenu pro účely hypotéky; banka podle ní určí, kolik půjčí — což je v roce 2026 zásadní, když ČNB od 1. dubna 2026 zpřísnila limity LTV u investičních hypoték na 70 %. Soudní znalec zapsaný podle zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, zpracovává znalecký posudek se zákonnou váhou — vyžaduje ho například řízení o dani, dědictví, vypořádání společného jmění nebo soudní spor. Cena posudku se obvykle pohybuje v řádu jednotek tisíc korun za běžný byt. Riziko bez odborného ocenění: nadhodnocená nabídková cena, kterou trh nezaplatí, nebo naopak prodej pod cenou; u daňových a soudních účelů pak posudek bez znaleckého oprávnění úřad neuzná.

Srovnání: co dělá, kolik stojí, riziko bez něj

Kde se škrtat vyplatí: kombinace služeb (makléř s vlastní právní podporou), online inzerce u jednoduchého prodeje, nebo bankovní odhad místo plného znaleckého posudku tam, kde posudek není zákonem vyžadován.

Časté dotazy

Musí mít makléř pojištění? Ano. Zákon č. 39/2020 Sb. ukládá povinné pojištění odpovědnosti; jeho existenci si můžete ověřit a vyžádat předložení.

Kdo má držet kupní cenu v úschově? Bezpečnou variantou je advokátní (nebo notářská či bankovní) úschova na odděleném účtu. Makléř smí úschovu poskytnout jen na výslovnou žádost klienta.

Jaký je rozdíl mezi odhadcem a znalcem? Odhadce oceňuje typicky pro banku; soudní znalec podle zák. 254/2019 Sb. vydává posudek se zákonnou váhou pro daně, dědictví či soud.

Kolik je obvyklá provize v roce 2026? Zpravidla 3–6 % + DPH, ve velkých městech kvůli konkurenci často 2–4 %. Vždy ji ověřte ve smlouvě.

Dá se prodat bez makléře? Ano, ale prodávající přebírá nacenění, inzerci, prověření kupce i koordinaci procesu — a riziko chyb nese sám.

Závěr

V roce 2026 není otázka "makléř, advokát, nebo odhadce", ale "kterou z těchto rolí umím spolehlivě převzít sám". Advokátní úschovu a právní revizi smlouvy škrtat zpravidla nelze bez vážného rizika — chrání samotnou platbu a zápis vlastnictví. U makléře lze ušetřit, pokud zvládnete nacenění a prověření kupce; znalecký posudek je nutný jen tam, kde ho vyžaduje úřad. Provize a honoráře vždy poměřujte s hodnotou transakce a rizikem, které kryjí.

Zdroje a další čtení

Upozornění

Tento článek má pouze informační a vzdělávací charakter a nepředstavuje individuální finanční, investiční, daňové ani právní poradenství ani doporučení k nákupu či prodeji. Informace nejsou přizpůsobeny vaší konkrétní situaci. Před jakýmkoli rozhodnutím se poraďte s licencovaným odborníkem (finančním poradcem, daňovým poradcem či advokátem).