Refinancování v roce 2026: vyplatí se čekat na nižší sazby?

Otázka „počkat na nižší sazby, nebo refinancovat hned" trápí v roce 2026 tisíce domácností, kterým končí fixace sjednaná v letech levných peněz. Odpověď ale neplyne z dojmu, že „sazby přece musí klesnout". Plyne z tvrdých čísel: kde dnes leží průměrná sazba podle ČBA Hypomonitoru, co dělá ČNB s úroky, jaký poplatek vás může stát předčasné splacení a o kolik se reálně liší splátka při 4,4 % a 4,7 %. Tento text vám dá rámec, jak rozhodnutí postavit na výpočtu, ne na naději.

Kde sazby v roce 2026 reálně jsou

Podle ČBA Hypomonitoru dosáhla průměrná sazba u nově poskytnutých hypoték v lednu 2026 hodnoty 4,48 %, v březnu klesla na 4,43 %, v dubnu se vrátila na 4,52 % a v květnu vystoupala na 4,67 %. To je důležitý detail: trend není přímočarý pokles, ale spíš boční pohyb s mírnými výkyvy nahoru. Pro srovnání, průměr za celý rok 2025 činil 4,58 % a za rok 2024 dokonce 5,07 %. Sazby tedy oproti roku 2024 zlevnily, ale od konce roku 2025 se prakticky stabilizovaly kolem hladiny 4,5–4,7 %. ČBA Hypomonitor je společný projekt České bankovní asociace a sbírá data od bank pokrývajících drtivou většinu trhu, takže jde o nejreprezentativnější dostupný ukazatel. Kdo čeká na „výrazně nižší" sazbu, čeká na pohyb, který data zatím nepotvrzují.

Proč hypoteční sazby neklesají tak, jak by se čekalo

Tady je klíčový mechanismus, který mnoho lidí mate. Základní úrok ČNB — dvoutýdenní repo sazba — je od května 2025 na 3,50 % a bankovní rada ČNB ji na zasedání 7. května 2026 ponechala beze změny; další jednání je 18. června 2026. Repo sazba ale přímo neurčuje cenu hypoték. Pětileté a delší fixace se odvíjejí hlavně od úrokových swapů na mezibankovním trhu, tedy od očekávání, kam se sazby pohnou v horizontu let, nikoli z dneška na zítřek. Trh už případné budoucí snižování repo sazby z velké části „naceňuje" dopředu. Proto i kdyby ČNB v druhé polovině roku 2026 sazbu snížila, nemusí to znamenat skokové zlevnění hypoték — část poklesu už je v aktuálních nabídkách obsažena. Čekání na efekt, který trh dávno započítal, je proto sázka s nejistým výnosem.

Kolik vás může stát předčasné splacení

Refinancování v polovině fixace není zadarmo. Od 1. září 2024 platí novelizovaná pravidla zákona o spotřebitelském úvěru na bydlení (č. 257/2016 Sb.): u smluv a fixací sjednaných po tomto datu může banka při předčasném splacení účtovat 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, maximálně však 1 %. U hypotéky 4 mil. Kč se dvěma roky do konce fixace tak může jít o desetitisíce korun. Naopak refinancovat bez poplatku lze v zákonem chráněných situacích: na konci fixačního období, při zvýšení sazby (do 30 dnů od oznámení), při prodeji nemovitosti po více než dvou letech, nebo v rámci mimořádné splátky až 25 % jistiny ročně. Praktický závěr: nejlevnější okno na refinancování je konec fixace. Mimo něj počítejte poplatek vždy do kalkulace, jinak si „úsporu" snadno prodražíte.

Modelový výpočet: vyplatí se to?

Rozhodnutí stojí na rozdílu měsíční splátky a délce, po kterou úsporu budete čerpat. Tabulka ukazuje anuitní splátku zbývající jistiny 3,5 mil. Kč při zbývající splatnosti 25 let pro různé sazby (vzorec PMT = P·r/(1−(1+r)⁻ⁿ), r = měsíční sazba, n = počet měsíců):

Pokud dnes platíte 5,5 % (typická fixace z roku 2023) a refinancujete na 4,5 %, ušetříte zhruba 2 040 Kč měsíčně. I při poplatku za předčasné splacení v řádu desítek tisíc se taková změna typicky vrátí během jednoho až dvou let. Pokud už ale platíte 4,7 %, rozdíl proti aktuálním 4,5 % je minimální a čekání ani refinancování velký smysl nedává.

Časté dotazy

Mám čekat na pokles sazeb, nebo refinancovat hned? Záleží na vaší současné sazbě. Platíte-li výrazně nad 5 %, refinancování na dnešních ~4,5 % se zpravidla vyplatí ihned. Platíte-li kolem 4,5–4,7 %, prostor k úspoře je malý a čekání na nejistý pokles nemusí přinést nic.

Roste teď refinancování? Ano. Podle ČBA Hypomonitoru tvořilo refinancování v lednu 2026 zhruba 23,4 % objemu nových hypoték, nad loňským průměrem 20,6 %. Důvodem je souběh končících delších fixací z období levných peněz a kratších fixací z let s vyššími sazbami.

Za jakou sazbu se domácnosti refinancují? V lednu 2026 činila průměrná sazba refinancovaných úvěrů přibližně 4,45 %, tedy mírně pod průměrem všech nových hypoték.

Kdy je refinancování bez poplatku? Hlavně na konci fixace, dále při oznámeném zvýšení sazby (do 30 dnů), při prodeji nemovitosti po dvou letech a u mimořádných splátek do 25 % jistiny ročně.

Závěr

Čekání na „výrazně nižší sazby" je v roce 2026 sázka na pohyb, který data ČBA Hypomonitoru ani signály ČNB zatím nepotvrzují, a který trh navíc z velké části naceňuje předem. Rozhodnutí proto postavte na konkrétním čísle: srovnejte svou současnou sazbu s aktuálními ~4,5 %, započítejte případný poplatek za předčasné splacení a spočítejte dobu návratnosti. Pro mnohé je nejchytřejší strategií nečekat na zázrak, ale refinancovat v okně konce fixace, kdy je to bez poplatku.

Zdroje a další čtení

Upozornění

Tento článek má pouze informační a vzdělávací charakter a nepředstavuje individuální finanční, investiční, daňové ani právní poradenství ani doporučení k nákupu či prodeji. Informace nejsou přizpůsobeny vaší konkrétní situaci. Před jakýmkoli rozhodnutím se poraďte s licencovaným odborníkem (finančním poradcem, daňovým poradcem či advokátem).